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△총공사비 1조4960억 원 △이주비 주택담보인정비율(LTV) 100% △추가분담금 최대 4년 납부유예 등을 제시했다.
\. △3.3㎡ 당 1139만 원으로 공사비 확정 △필수사업비 금리 0% △이주비 LTV 150% △추가분담금 최대 7년 납부유예 등을 제안했다
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현재 강남 주요 재건축 단지에서 벌어지는 공사비 산정과 금융 구조는 상식적인 경제 논리를 벗어나 있습니다. 압구정 5구역의 사례처럼 1,400세대에 1조 5천억 원의 공사비가 책정된다면, 이는 가구당 10억 원이 넘는 비용을 투입하는 셈입니다. 일반적인 단독주택 건축비와 비교할 때 도저히 납득하기 어려운 수준 폭리이러한 비정상적인 구조가 유지되는 핵심 배경에는 '금융 비용의 은폐와 전가'가 있습니다.
건설사들이 조합원들에게 제시하는 LTV 100~150% 수준의 대출 지원은 사실상 '금융 폭탄'을 조합원에게 떠넘기는 행위입니다. 자기자본 없이 10%에 육박하는 고금리 PF 대출로 자금을 조달하는 구조에서, 이러한 약속은 사업의 안정성을 담보하는 것이 아니라 오히려 파산을 앞당기는 '위험한 레버리지'에 불과합니다. 철거 건물에 LTV 대출할 정도 담보가치가 있는 것인지
건설사와 조합 내 일부 세력, 그리고 이를 방조하는 정책 환경은 다음의 순환 구조를 통해 조합원을 현혹합니다.
금융 비용의 전가: PF 대출 이자 등 막대한 금융 비용을 공사비와 분양가에 은밀히 녹여 넣습니다.
분양가 부풀리기: 분양가를 높게 책정하여 시세를 올린 뒤, 마치 자산 가치가 상승한 것처럼 꾸며 '분담금이 저렴하다'는 착시 현상을 만들어냅니다.
추가 분담금 7년 유예의 함정: 당장의 분담금 압박을 유예해 주는 듯 보이지만, 결국 그 기간 쌓이는 금융 비용은 고스란히 최종 분양가와 조합원 분담금의 몫이 됩니다.
건설사가 본업인 '건설'이 아니라 '고금리 자금 조달책'의 역할을 자처하는 지금의 구조는 반드시 개선되어야 합니다.
순수 공사비 분리 공개: 금융 비용(PF 이자)과 순수 건설 비용을 완전히 분리하여 공개해야 합니다. 건설사가 조달하는 PF 금리가 몇 퍼센트인지 명확히 밝히고, 이 비용이 누구의 주머니에서 나가는지 조합원들이 투명하게 알 권리가 있습니다.
감독 기관의 철저한 조사: 공정위, 금감원, 국세청은 건설사가 제공하는 비정상적인 금융 지원 약속을 '불공정 거래'이자 '기만적 마케팅'으로 규정하고 즉각 조사해야 합니다.
금융 비용 지불의 투명성: 건설사가 금융 기관으로부터 빌려오는 이자 비용이 조합원에게 전가되는 과정을 원천 봉쇄해야 합니다.
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