'1. '자금 돌려막기'와 같은 구조적 특징 (부동산 PF)

    한국의 시행사는 영세한 경우가 많아 자기자본 비율이 매우 낮습니다(평균 5~6% 수준).

• 구조: 토지 매입부터 준공까지 드는 천문학적인 비용을 수분양자(입주예정자)의 계약금/중도금과 금융권의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출로 충당

• 돌려막기의 실체: 새로운 사업장에서 나온 분양 대금으로 기존 사업장의 빚을 갚거나, HUG의 보증을 통해 대출을 연장하는 방식으로 사업을 유지합니다. 즉, 시장이 활황일 때는 문제가 없지만, 미분양이 발생해 자금 흐름이 끊기면 연쇄 부도로 이어지는 '폭탄 돌리기' 구조입니다.

2. HUG 분양보증의 딜레마

HUG는 시공사가 부도가 나도 아파트를 완공해주거나(분양 이행), 분양 대금을 돌려주는(환급 이행) 역할을 합니다.

• 리스크의 공공화: 건설사나 시행사가 감당해야 할 사업 리스크가 HUG라는 공공기관으로 전가됩니다. 만약 건설 경기가 급격히 악화되어 전국적으로 사업장이 멈춘다면, HUG의 자본만으로는 감당하기 어려운 국가적 차원의 재정 위기로 번질 수 있습니다.

• 도덕적 해이: 건설사는 '어차피 HUG가 책임진다'는 생각에 무리한 PF 대출을 일으키고, 금융권 역시 HUG의 보증이 있으니 위험 검증을 소홀히 하게 되는 구조적 문제가 있습니다.

3. 나중에 발생할 수 있는 심각한 문제들

• 금융 시스템의 연쇄 충격: 부동산 PF 부실이 터지면 시행사, 시공사뿐만 아니라 이를 대출해준 증권사, 캐피탈, 저축은행 등 금융기관으로 위기가 전이됩니다. 이는 단순히 건설업계의 문제가 아니라 국가 금융 시스템의 건전성을 흔들 수 있습니다.

• 소비자(수분양자) 피해: 공사가 중단되거나 시공사가 부도나면, 입주 예정자들은 수년간 낸 중도금 이자와 분양 대금을 묶인 채 기약 없는 기다림을 겪거나 재산상 큰 손실을 보게 됩니다.

• 공급 절벽과 비용 전가: 보증 사고가 늘어나면 HUG의 재정이 악화되고, 이는 보증 수수료 인상이나 대출 요건 강화로 이어집니다. 결국 이 비용은 분양가 상승이라는 형태로 소비자에게 다시 돌아오게 됩니다.

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대한민국 부동산 시스템의 근본적 개혁을 위한 제언

대한민국 부동산 시장은 군사정권 시절 도입된 '선분양-청약 제도'라는 압축 성장의 유산에 여전히 갇혀 있습니다. 주택 보급률이 110%를 넘어선 오늘날, 이러한 공급 시스템은 더 이상 합리적이지 않으며 오히려 사회적 비용만 증폭시키고 있습니다. 이에 다음과 같은 근본적인 개혁을 제안합니다.

1. 중앙집권적 부동산 정책에서 '지방 분권형 책임제'로의 전환

현재 서울시의 부동산 정책(재건축, 용적률 완화 등)은 지역의 문제임에도 불구하고 그 책임은 중앙정부와 HUG로 귀결됩니다. 이를 바로잡기 위해서는 부동산 행정의 지방 이양이 필수적입니다.

• 지방세 및 취득세 결정권 이양: 지방정부가 부동산 정책의 권한과 함께 세수 부과 및 재정적 책임까지 온전히 지게 해야 합니다. 이는 지방정부가 무분별한 개발이나 투기 유도보다는 지속 가능한 도시 계획에 집중하도록 유도할 것입니다.

• 전세 보증 시스템의 지방화: 전세 대출 및 보증 시스템 역시 지방정부의 관리 하에 두어, 권한과 책임을 일치시켜야 합니다.

2. HUG(주택도시보증공사)의 역할 재정립 및 공공성 회복

현재 HUG는 민간 건설사와 시행사의 사업 리스크를 국가 재정으로 떠받치는 역할을 하고 있습니다.

• 보증 범위의 축소: HUG의 PF 대출 보증 및 청약 대금 보증은 투기성 민간 분양 사업이 아닌, '공공 임대 주택'과 같은 실수요 위주의 사업으로 대폭 축소해야 합니다. 민간 건설사는 시장 논리에 따라 스스로 리스크를 관리해야 하며, 부실에 대한 책임은 해당 금융사와 시행사가 온전히 져야 합니다.

3. 청약 시스템 폐지 및 주택 시장의 정상화

한국형 청약 제도는 대기업 건설사와 금융사가 주택 시장을 과점하게 만드는 주범입니다.

• 청약 제도 폐지: 대규모 집단화·고층화된 아파트 위주의 공급 구조는 주택을 주거 공간이 아닌 금융사의 소유물로 전락시켰습니다. 또한, 건설사와 언론사가 결탁한 여론 형성 구조는 대중의 합리적 판단력을 마비시키고 있습니다.

• 시장 원리로의 회귀: 분양·청약 시스템을 폐지하고, 수요자가 직접 실물을 확인하고 구매하는 방식(후분양 등)으로 전환해야 합니다.

4. 중앙정부의 역할 집중

중앙정부는 지엽적인 아파트 가격 관리나 재건축 인허가 같은 소모적인 일에 에너지를 소비해서는 안 됩니다.

• 국가적 과제 집중: 중앙정부는 외교, 국방, 무역 등 국가의 생존과 직결된 거시적 과제에 역량을 집중해야 합니다. 공시지가 결정이나 분양 보증 등 부동산 시장의 세세한 관리에서 중앙정부가 손을 떼야, '아파트 공화국'의 병폐를 끊어낼 수 있습니다.

• 주택 정책의  모든 권한을 지방정부에 이양하고  중앙정부 보증하는 HUG 권한을  지방및 민간에 이양해야

• 공시가 판단  결정권도 지방정부 이양해야   오세훈,국힘 탐탓하는 행위 근본적 뿌리 뽑아야